三大“微改造”以更新实现城市增值

2022-04-29 13:24

  5G时代,万物互联,信息爆炸。但同时也意味着我们很可能被信息裹挟,要披沙拣金,去寻觅,去挖掘,去辨识。基于此,深更协以积跬步至千里,积小流成江海的信念搭建更新智库,致力于发现并分享城市更新泛相关话题真正有深度的思考,有远见的卓识,以点滴之力践行“服务会员、献智政府、赋能行业”的初衷与使命。

  从拿破仑的大巴黎重建,到纽约的哈德逊城市广场,成功的城市更新始终在推进城市活力和城市国际影响力的提升。在我国,尤其是一线城市,城市更新已从大规模开发为主导的造新城、推旧城,逐渐转向重视小规模、分阶段,社区型的“微改造”更新阶段。

  以全面改造、推倒重建为主的城市更新,可以在短时间内起到“旧貌换新颜”的功效,还可以完善城市功能、提升产业结构,但由于强大的商业利益驱动,在更新改造中大肆拆迁、重新建设的“短平快”做法,也很可能直接瓦解城市原有的社会结构和文化脉络。近年来,一线城市逐渐步入以反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式为特点的城市“有机更新”新阶段,有利于解决上述矛盾。

  据2016年《广州市城市更新办法》,“微改造”是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮,以及整治改善、保护、活化,完善基础设施等办法实施的更新模式。“微改造”采取因地制宜的方式,结合实际情况进行“小修小补”,起到提升人居环境、促进街区活力、传承地域文化的作用。森磊国际精选北京、上海、深圳三个一线城市“微改造”项目,分享“微改造”设计实践。

  北京龙湖冠寓亚运村关庄项目将企业转型的过程中成为闲置资产的国企单位大院建筑改造为人才公寓,成为城市青年的CITYHUB(城市资源聚落)。这是近年来在“存量更新”政策背景下,房企与物业权属方深度合作,以城市运营商姿态介入城市更新的缩影。在保留原国企办公建筑、浴室和食堂建筑的建筑结构不变的情况下,赋予建筑全新的功能——长租公寓与联合办公。

  北京作为人口聚集的千万级大都市,城市发展与居住者需求矛盾亟待协调解决。且项目位于地铁站附近,临近两大商务办公区,周边坐落了几大文化创意园区。地理位置的吸聚效应,让这里汇集了众多文创、互联网科技及多媒体等新兴行业从业的青年。该项目微改造后,于城市公民,从一定程度上解决了年轻人的居住问题;于市场主体,通过轻资产运作的方式降低成本,使其在短时间内平衡收益;于城市发展,摒弃大拆大建,节约社会资源。更新后的园区能激发片区活力,真正体现多赢价值。

  老旧办公楼和宿舍楼为砖混结构,在拆改现有结构的分析结论下,项目对平面仅进行了局部调整。每层增加一处休闲公区,最大化挖掘小尺度空间的可能性。该项目经过改造,腾出300余间公寓,全部户型不仅满足年轻租户的基本居住需求,还在有限面积内为租户提供更多空间选择。

  在联合办公空间的定位下,项目主要考虑给初创科技文创类公司使用。室内以通透的玻璃分隔出独立办公区域,利用凹角空间作为休息或开敞讨论区,激发创意的同时,兼具整租时视线上的互动性,使出租模式更加多元化。

  微改造之难,难在既要改造“表”,更要改造“里”。“表”指的是社区物理空间、街容街貌的更新,“里”指的则是提升街区生活品质,改善人与人之间的关系。由于该片区未来人群主要是置身新兴行业的80、90后,创意与交流不仅是工作,也是生活日常。改造将建筑围合出的室内空间与外部广场,融入文化、生态、共享等要素,为用户打造有社区归属感的文创触媒——City Hub。更新后的园区能激发片区活力,也为城市增加了一处文化聚落。

  广场是一个充满多种可能性的“活动发生器”,层次丰富的室内外空间能容纳不同活动需求,为有想法的年轻人们建立了有趣而自由的工作生活环境。外摆区的场地可以作为小型路演、露天电影或文创集市的活动广场使用,这也是园区内使用者交流活动的重要场所。被绿植分隔的各处休憩角落给喜欢独处的人一片静谧空间,围绕中心绿地设计了各处小型趣味运动设施——攀岩、蹦床、跑步,总有一个地方能安放年轻人们独一无二的灵魂。

  改造设计好比带着枷锁舞蹈,作为一个只有十年租期的轻资产项目,如何有效平衡投入与产出?城市微改造相对于大拆大建,在实施和组织中能节约大量成本。此项目改造周期从设计到建设完成不到一年时间,涵盖了机电及市政改造、建筑更新、功能优化、景观优化。从概念到深化到实施至最后呈现,项目更新策略坚持贯彻设计理念和对甲方诉求的研究型回应。用研究的方法去做权衡和取舍,才是对城市建筑以及使用者的尊重。

  位于上海普陀区长寿商务区的鸿寿坊里弄巷更新项目,布置严谨,序列清晰,且片区内有“格局保留区”。该项目通过继承现状、落架复建、修缮保留、局部新建等策略,重塑场地构成,在保留历史底蕴的同时,兼顾打造现代气质,使普陀鸿寿坊重现魅力与生机,为城市提供高品质的公共空间和人性化的场所体验。

  保留原片区格局,保护空间肌理:在地块与周边规划上,沿城市道路设置入口广场,构建与周边良好的互动关系。在地块组团内部,中央、新旧结建、特色业态等节点与公共空间有机结合,使历史建筑部分保留鱼骨状街巷肌理。在修缮保留和落架复建过程中,对仅存的石库门构件进行构件切割、砖块择佳保留,利用于复建建筑中,延续原有空间格局和建筑肌理,打造富有特色的商业街。

  弄巷尺度分析,满足现代商业功能需求:由于周边办公、居住、商业建筑较多,人流量大,普陀鸿寿坊从片区洋行沿革中获取基础信息,从石库门外铺内里布局中继承空间思路,主抓优质办公人群所需商业配套功能,兼顾高档社区人群,形成特色目的性消费体验,从而保留城市记忆。通过对老旧建筑露台,绿化,屋顶看台等处理,削弱商街的封闭感,高效利用空间,新旧结合的碰撞感赋予本案独特的魅力。

  预留广场,突出空间特点:项目改造强调以人为本,以社区为单元构建生活圈,积极营造开放的城市公共空间,实现不同标高,新旧建筑之间的互联互通。开阔的中央广场赋予新老建筑过渡与缓冲;空中环廊在新旧区域之间形成流线上的公共带。由于项目周边影视综合体匮乏,大多数影院与城市商业脱轨,环境不佳,很难满足区域内各类人群日益提升的消费要求。在规划设计上,引入影视主题强IP,激活社会公共属性,提升文化感染力,创建影视娱乐的嘉年华,填补片区市场空白,提升项目周边文化产业品质。

  坂雪岗科技城拥有以华为引领的新一代通信产业集群,和以天安云谷为代表的国际化智慧园区。但在光鲜亮丽的产业园区映衬下,原始城市面貌不佳,散乱无序,致使整个片区气质矛盾割裂。

  街道是链接人与城市的纽带,也是一座城市的灵魂。街道立面是街道颜值担当,怎么让这些街道跟上城市产业发展的脚步,展现城市美好的面貌?深圳龙岗区2021年道路品质提升工程的“微改造”希望以低成本方式,在冰冷的科技秩序感与城中村杂乱烟火气中寻找平衡点,赋予城市更多的温度感,使新型产业基地与旧村社区面貌和谐统一发展。

  项目改造坚持在地性原则,营造街区特色。根据不同街道性质,进行主题和色彩选型,令建筑主体风格保持与周边建筑和谐统一,同时,坚持从现状中保持原住民生活气息,在十字路口、天桥、公园以及带状街道空间进行景观、灯光和公共设施优化设计,提升片区公共生活的环境品质,在轻松温暖的氛围中寻找有序。

  “微改造”对城市更新而言,通过赋予闲置资产新的功能使其重新焕发生机,实现逆生长;在保留城市文脉的同时,解决社会公众不断提升的城市公共功能需求;赋予街道在城市秩序下的温度感,助力产业新城发展,最终实现城市增值。这种更新方式不仅大大降低了政府投入,同时也赋予居民更多权利,使得城市更新实践形式变得更加灵活、可持续。

  如何通过“微改造”,为我们生活、工作的城市做出一些微小且美妙的改变,让个体更有尊严,乃至更愉悦地生活其中,这是作为城市设计者应该深入思考、不断探索的命题,也是每次改造活动应秉持的初心。