19城首批集中土拍回温明显房企拿地仍看重一二线城市

2022-06-04 03:04

  ◎从目前已经完成今年首批集中供地出让的19个城市的表现来看,相较去年二、三批次集中供地,底价成交地块和流拍地块数量明显减少,溢价成交地块和触顶成交地块占比明显增多,土拍市场回温迹象明显。

  中指研究院监测显示,5月全国300城共推出各类用地规划建筑面积1.4亿平方米,同比下降25.4%;成交规划建筑面积1.1亿平方米,同比下降38.8%。其中5月份住宅用地出让金额1879.29亿元,环比下降25.94%,同比下降73.32%。

  不过,从目前已经完成今年首批集中供地出让的19个城市的表现来看,相较去年二、三批次集中供地,底价成交地块和流拍地块数量明显减少,溢价成交地块和触顶成交地块占比明显增多,土拍市场回温迹象明显。

  值得注意的是,从今年前5月房企拿地的城市等级看,50家代表房企在二线城市的投资面积占比最高,达63.9%。从布局区域来看,长三角仍是房企的最爱,占比达到42.3%。

  从全国土地市场的表现来看,据中指研究院统计,今年1-5月,全国300城共推出各类用地规划建筑面积6.5亿平方米,同比下降26.4%;成交规划建筑面积5.1亿平方米,同比下降32.1%。其中,住宅用地规划建筑面积2.1亿平方米,同比下降25.4%;成交规划建筑面积1.3亿平方米,同比下降59.6%。

  5月,全国300城住宅用地成交楼面均价为7095元/平方,环比下跌1.34%,同比下跌14.0%;平均溢价率为2.27%,较上月下降3.29个百分点,较去年同期下降14.4个百分点;住宅用地出让金额1879.29亿元,环比下降25.94%,同比下降73.32%。

  目前19个城市已完成一批次集中供地出让,且整体有回温迹象。其中流拍地块合计占比17%,较去年第三批次集供地有小幅上涨,但明显低于去年第二批次集中供地32%的流拍占比。底价成交地块合计占比61%,较去年二、三批次明显降低;另外,溢价成交地块和触顶成交地块占比较去年二、三批次明显增多,土拍市场回温迹象明显。

  从今年22个重点城市公布的今年首批集中供地计划和政策来看,与去年第二、三批集中供地相比出现诸多变。

  首先是多个城市出现土拍批次调整。22城首批次集中供地共推出宅地469宗,规划建筑面积4707.7万平方米。其中,青岛、武汉、厦门、重庆、济南、郑州等城市将今年的集中供地频率调整为4个批次(去年为3批次)。

  其次,不少城市也对土拍规做出调整。如今年以来市场冷清、库存承压的郑州,除将集中供地批次变为4次外。为减少流拍,郑州将首批集中供地规模缩减,并积极调整了出让条件,土地保证金比例普遍下调。

  北京建立了预申请机制,促进政企间良性互动,并在资金缴纳层面时间放宽。在第二批集中供地出让中,北京明确,参与预申请后竞得商品住宅用地的企业,其50%土地开发建设补偿费由原来成交后30个自然日内缴清延长至成交后4个月内缴清。

  上海则取消了招挂复合打分入围,全部采用挂牌方式出让,同时监管账户的冻结资金比例降低20%。5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》也提出,“允许开发商延期交付或分期交付土地出让金”“将优化土地出让条件,合理确定住宅用地起始价”“降低商办自持比例”等优化措施。

  此外,从目前已发布今年第二批次集中供地公告的杭州、合肥、青岛、苏州、北京、福州、厦门7个城市来看,共推出规划建筑面积1401.57万平方米,较今年首批次集中供地减少10%。而青岛、苏州、北京、厦门等城市的第二批次集中供地推出规模则较首批次明显增加。

  值得注意的是,今年首批集中供地呈现出明显的冷热不均现象,这既表现在城市间的分化,也表现在城市内部区域的分化。

  如4月29日深圳首轮集中土拍表现较热,8宗住宅用地竞价全部触顶、揽金193亿元;福州则表现不佳,首批集中土拍共推出19宗地块,其中3宗流拍、10宗底价成交,总成交额仅为101亿元。而杭州、苏州等城市的首批集中土拍则体现在城市内各板块的冷热不均。

  中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞6月1日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“这一分化态势仍将继续。城市间分化主要围绕去化库存形成分水岭,多数城市在市场热度高的时候出让地块仍存在未开发建设项目,销售端未能回暖,土地入市导致库存持续积压,去化周期长的城市市场热度将进一步下降。”

  不过,从今已完成首批及第二批集中供地出让的城市情况看,房企拿地热情依然不高,国央企仍是拿地主力。

  据中指研究院统计,今年前5个月百强房企拿地总规模同比下降64.7%,且降幅比上月扩大8.8个百分点。5月单月,50家代表房企拿地总额同比下降88.6%。

  与此同时,50家代表企业内部分化显著,国央企和城投公司依然是本轮集中土拍的拿力主力军,第一阵营内的华润置地、保利发展,第二阵营内的越秀地产等,均在5月土拍中有所参与。

  从房企新增货值来看,前5个月新增货值榜前三位由华润置地、滨江集团和绿城中国占据。其中华润置地累计新增货值634亿元,滨江集团和绿城中国分别为592亿元和565亿元。TOP10企业1-5月新增货值总额4686亿元,占TOP100企业的34.3%,新增货值门槛为312亿元。

  从房企拿地的城市等级看,50家代表房企1-5月在二线城市的投资面积占比最高,达63.9%。从布局区域来看,长三角仍是房企的最爱,占比达到42.3%。1-5月,长三角TOP10企业拿地金额999亿元,居四大城市群之首;京津冀以569亿元位列第二;粤港澳大湾区515亿元位列第三。

  具体到城市,杭州、宁波和北京成为1-5月代表房企拿地面积前三城市。其中,杭州以273.6万平方米位列第一,宁波以126.6万平方米位列第二。

  中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静6月1日晚通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时指出,“在市场下行期,房企拓储更加审慎,拿地更倾向城市基本面较好的热点城市,且更关注热点板块的优质地块。短期看,城市间、城市内部板块的分化态势将延续,优质地块仍是企业重点关注的对象。”

  如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。未经《每日经济新闻》报社授权,严禁转载或镜像,违者必究。

  特别提醒:如果我们使用了您的图片,请作者与本站联系索取稿酬。如您不希望作品出现在本站,可联系我们要求撤下您的作品。