《城市综合体开发与运营

2022-06-10 08:09

  简要说明:通过课堂对城市开发的学习,课后我查阅了相关资料, 对城市综合体的开发背景、发展历程、开发要素以及国内几个典型的 城市综合体项目进行了研究分析,现将心得体会:以“城市综合体的 开发模式”为题,写如下报告。

  市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造成”的方式进地产综 合开发,改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模 式,但从多个城市综合体开发项目的成功案例中,不难预见,城市综合体开发将 会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。

  随着商业地产的逐渐升温,城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目 前,在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开 发模式,华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合 体在一些大中城市布局建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗 浅探析,以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。

  一、城市综合体市场要素分析 城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、 独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外,城市综合体已 经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中 心区、新中心区、卫星城的综合体;按土地性质分为旧城改造、带特定条件 的产业园区综合体;按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务

  为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体;按综合体配套的优 势分为地铁概念综合体、CBD 概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型 的城市综合体,都具备以下典型特征,即超大的空间尺度,立体的交通体系,现 代的景观设计,智能化的配套设施等。因此,城市综合体的开发必须具备特定要 素。

  1.城市综合经济实力强 城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体, 一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济 要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的,城市的经济水 平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消 费,同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。 从目前国内开发城市综合体的城市来看,都是北京、上海、深圳、杭州等一线城 市。可见,城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。 2.区域经济的聚集效应突出 由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著,“城 市———区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能,增加 了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市 综合体,对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际, 不仅作为东莞 CBD 的财富中心,成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界 加工厂”的城市定位,使其成为区域经济的标签。 3.项目选址的要求高 城市综合体的开发对项目选址的要求非常高,从国内外的成功实践来看,几 乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先,城市 综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区,区域内要有足够 的消费人群;其次,城市综合体要求周边交通便利,保证综合体与城市保持快捷 的联系,为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织;再 次,城市综合体要处于城市的主力商圈,其中的大型购物中心需要以城市消费力 做支撑,否则购物中心的经营就会存在问题。因此,城市综合体的选址至关重要, 需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。 4.开发商要有雄厚实力和操作经验 从建筑规模上看,城市综合体小则二三十万平方米,大则百万平方米左右, 而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及 高档住宅;从投资周期看,购物中心和酒店通常要长期持有,只有住宅、写字楼 可以开发后快速变现。所以,城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。

  城市综合体作为多功能、高投入、大体量的建筑群,不仅要求开发商要有大量的 资金开发项目,更重要的是要求开发商要有运营综合项目的能力。城市综合体的 开发建设从定位、前期规划设计、中期开发建设、后期运营管理每个环节都需要 极强的专业能力,因此需要高水平的商业地产开发、运营团队。

  二、城市综合体开发面临的四大瓶颈 城市综合体在我国的开发前景光明,但目前有四大瓶颈需要破解。 1.资金链紧张 如前所述,城市综合体的开发需要强大的资金实力做保证。持续几年的宏观 调控虽然主要是针对住宅开发,但在紧缩的货币政策之下,商业地产开发也受到 限制。城市综合体所需资金规模巨大,在开发前期需要投入大量资金,融资渠道 的限制导致很多城市综合体在开发过程中资金链紧。 2007 年,一些城市综合体的并购现象,主要就是因为有关企业资金紧张而 难以继续开发,只好选择抛售物业。 2.前期规划仓促 日本著名的城市综合体项目六本木,开发商的前期调研、考察、规划准备了 18 年之久。而在国内,开发商一般是先匆匆忙忙拿地,拿地之后才开始考虑项 目规划。由于前期规划不深入,再加上资金掣肘,一般会导致两个结果,要么是 项目烂尾,要么是尽管做完却没有体现出地块应有的价值,把未来升值空间白白 浪费了。 因此,要做好项目的前期规划,其核心就是对项目地块的解读,包括项目周 边情况、所处区域价值、城市商业发达程度、居民购买力及消费习惯等。以订单 式开发模式著称的万达集团,在城市综合体的开发中就特别注重前期规划,一般 在拿地时已经对所选地块进行了科学严密的可行性研究。 3.相关环境尚未成熟 城市综合体开发是一项系统工程,涉及到很多问题,靠开发商的自身能力难 以解决。国内与城市综合体相关联的服务行业刚刚起步,造成国内的城市综合体 在管理、运作、经营和品牌打造上的不足。而且,国内的城市环境也制约了城市 综合体的发展。一个综合体本身很完善,但缺乏与周边城市环境的良好衔接,在 交通、开放空间等环节上无法满足需要。同时,同欧美国家相比,国内的金融环 境和运营管理也不成熟,不能为城市综合体的良性运作提供资金和管理的支持。 4.受行政因素的干扰 由于城市综合体一般都是城市的地标性建筑,是城市最核心的象征,往往被 作为城市的名片,有的还成为受地方政府行政干预的“政绩工程”。比如,有的 地方没有旅游资源,政府却一定要盖五星级宾馆;有的地方适合做商业街,而政

  府却规划做成大型购物中心。类似这样不考虑当地区域特点、市场容量和消费水 平的行政干扰,必然导致开发商在进行城市综合体建设时背离一部分市场需要, 在日后的运营中出现问题。

  三、城市综合体开发的可行思路 要解决城市综合体开发中的瓶颈问题,除了需要配套服务、相关环境的逐步 成熟和完善之外,更需要开发商在城市综合体开发实践中不断探索,对城市资源、 商业资源、专业资源进行高效整合,实现城市综合体的开发效益及社会影响。 1.颠覆“先建房再招商”的开发思路 很多商业地产开发商都是做住宅出身,住宅就是单一的产品生产加销售模 式。而做城市综合体之后,需要更多注重资本运作和运营管理,如引入投资人、 直接持有经营等。如果商业地产开发直接套用住宅开发模式,即“先建房再招商”, 势必会凭非理性的感觉进行项目投资。在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提 下,在没有明确的规划、明确的客户,甚至没有明确业态组合的情况下就定方案, 然后再考虑招商问题。 其结果很可能是招商效果不理想,而且会影响后期管理。商业项目是以解决 消费者日常生活需求为目的,在产品定位上首先要细分市场需求,按照“市场— 招商—产品—开发—经营—销售—利润”的流程运作。作为商业地产运营商,最 基本的能力是规划、招商和运营,关键是要有对商业运营的正确理解和把控能力。 2.对开发模式进行组合创新 为了规避城市综合体开发中的各种风险,开发商可以根据自身情况选择最佳 的开发模式。如果资金实力雄厚,专业能力全面,可以选择独立开发模式,也就 是单一投资主体开发。一般对旧城商业中心进行改造时,单个开发商力量比较薄 弱,因此政府会给予优惠政策,包括一系列公共财政补贴、 无息等政策,由开发商合资或合作进行开发,达到复兴旧城的目的。目 前国内城市综合体的开发多采取“合作链”开发模式,这也是城市综合体适应未 来发展的开发模式。城 市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是 一个普通的开发商凭经验就能够做到的,它对开发商的自有资金、融资渠道、 与银行、土地、规划等方面的良好关系、 各种业态的大型项目的开发经验。甚至包括建筑理念都是挑战。这一模式不 仅涉及到各个相关企业之间的紧密协作,还包括与政府、基金的良好关系,是目 前城市综合体开发的理想模式。在城市综合体的实践中,还需要不断创新开发模 式、运营模式,并综合运用各种手段实现其最佳赢利模式。 3.以持有物业形成稳定收益

  随着开发商的融资渠道拓宽以及经营理念的转型,开发商自持物业在增多。 一般来说,目前知名开发商开发的大型优质商业项目都是只租不售。随着市场的 发展以及开发商的成熟,越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。 比如,作为金融街战略转型标志的金融街中心广场项目,在正式开业后全部投入 自运营;金地集团自持经营北京核心地段的金地中心;保利地产持有经营大型商 业地产保利国际广场等项目。今后对商业地产的开发,包括开发之后对商业地产 的持有运营,可能会成为企业二次发展或者是跨跃式发展的新机会。尽管目前仍 存在众多零散出售的商业项目,但就目前共识来看,持有经营无疑是保证商业地 产后期规划和经营顺利进行的起点,而且能够形成企业稳定的现金流。在住宅市 场持续下行的当下,富地、中粮、金融街等实力地产商都调高了各自持有物业的 目标,组建了专门的商业地产投资与运营管理机构,设定了上市或者发行的计划, 使商业地产的竞争进入了一个更高的层次。

  4.金融创新或将破题 城市综合体的开发上游是资金链,中游是开发环节,下游是经营和管理,这 三个环节中作为上游的资金链最为关键。由于城市综合体开发规模宏大,投资额 巨大,项目融资安排在项目开发过程中十分重要,一旦某个环节资金链出了问题, 后果不堪设想。因此,在项目开发之初就必须做好融资安排。我国目前房地产融 资渠道比较单一,多为银行,但随着资本市场的成熟,各类融资渠道会逐步 完善,包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等,城市综合体开 发的资金瓶颈会得以解决。目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进 入中国房地产市场,在城市综合体的开发上取得了可资借鉴的成功经验。因此如 何与房地产基金合作共同开发城市综合体是开发商必须考虑的重要环节之一。商 业地产融资方式的不断丰富,将会为城市综合体的开发提供资金保证。

  参考文献: 1、冯硕;论城市综合体的开发[J];陕西科技大学学报(自然科学版);2009 年 06 期 2、洪辰玥;杨祖贵;;城市综合体的产生及发展研究[J];山西建筑;2012 年 10 期 3、刘景山;城市综合体开发及布局研究[D];山东师范大学;2011 年 4、邓雨男;;城市综合体的开发模式[J];中国房地产;2008 年 11 期 5、郭向东;;城市综合体环境的营造和管理[J];城市开发;2008 年 Z2 期

  先帝创业未半而中道崩殂,今天下三分,益州疲弊,此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内,忠志之士忘身于外者,盖追先帝之殊遇,欲报之于陛下也。诚宜开张圣听,以光 先帝遗德,恢弘志士之气,不宜妄自菲薄,引喻失义,以塞忠谏之路也。

  宫中府中,俱为一体;陟罚臧否,不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者,宜付有司论其 刑赏,以昭陛下平明之理;不宜偏私,使内外异法也。

  侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等,此皆良实,志虑忠纯,是以先帝简拔以遗陛下:愚 以为宫中之事,事无大小,悉以咨之,然后施行,必能裨补阙漏,有所广益。

  将军向宠,性行淑均,晓畅军事,试用于昔日,先帝称之曰“能”,是以众议举宠为督: 愚以为营中之事,悉以咨之,必能使行阵和睦,优劣得所。

  亲贤臣,远小人,此先汉所以兴隆也;亲小人,远贤臣,此后汉所以倾颓也。先帝在时, 每与臣论此事,未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军,此悉贞良死节之臣, 愿陛下亲之、信之,则汉室之隆,可计日而待也 。

  臣本布衣,躬耕于南阳,苟全性命于乱世,不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙,猥自枉 屈,三顾臣于草庐之中,咨臣以当世之事,由是感激,遂许先帝以驱驰。后值倾覆,受任于 败军之际,奉命于危难之间,尔来二十有一年矣。

  先帝知臣谨慎,故临崩寄臣以大事也。受命以来,夙夜忧叹,恐托付不效,以伤先帝之 明;故五月渡泸,深入不毛。今南方已定,兵甲已足,当奖率三军,北定中原,庶竭驽钝, 攘除奸凶,兴复汉室,还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益,进尽 忠言,则攸之、祎、允之任也。

  愿陛下托臣以讨贼兴复之效,不效,则治臣之罪,以告先帝之灵。若无兴德之言,则责 攸之、祎、允等之慢,以彰其咎;陛下亦宜自谋,以咨诹善道,察纳雅言,深追先帝遗诏。 臣不胜受恩感激。