城市开发模式_百度文库明博体育在线网页登录-官方平台

2022-01-07 10:23

  政府利用自己对土地、信息、政策等的垄断,通过合理的运作,从社 会筹集资金。 TOD(Transit-Oriented Development)作为一种源自城市规划的城市经营方式,已经被 西方国家的城市政府广为采用。所谓 TOD,就是政府利用垄断规划带来的信息优势,在规 划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地,然后通过基础设施(主要是交通基础 设施)的建设、引导、开发,实现土地的增值。政府基础设施投入的全部或主要部分是来 自于出售基础设施完善的“熟地”, 利用“生熟”地价差平衡建设成本 (赵燕菁, 5667 ) TOD 。 模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求,只要判断准确、运作得当,对城市边 缘的“生地”进行 TOD 的先期投入,其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟 地”。基于 TOD 模式的城市规划与建设是一种全新的概念, 最近南京市正以此理念重新规划 新轨道交通线路的走向和建设时序。 SOD(Service-Oriented Development)是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方 式。所谓 SOD,就是通过社会服务设施建设引导的开发模式,即城市政府利用行政垄断权 的优势,通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移,使新开发地区的市政设施和社会 设施同步形成,进一步加大“生熟”地价差,从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保 障。一个成功的经典案例,是当年青岛市政府出让了老城区用地,而率先进入新区,实现了 城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。此外还需要指出的是, SOD 尤其是以政府为核心的行政中心转移,给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应, 是无法衡量的。 AOD(Anticipation-Oriented Development)即规划理性预期引导的开发模式,这是一种 城市规划—城市经营整合概念,是一种城市经营的新手段。如果说, TOD 是政府利用垄断 规划信息带来的优势而进行城市经营。AOD 则是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来 进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息,公开相关信息,来激发、引导市 场力量进行先期的相关投入,以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围,以便 于政府在最为适合的时机,以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。例如,在“杭州城 市发展概念规划中”,针对未来远期要形成的 CBD 地区,就提出导入 AOD 的概念:在钱江 新城南岸(未来 CBD 核心区)以低廉的土地价格预征土地,并向社会明确发布政府未来的 规划意图信息,以形成强大的社会心理预期,引导开发商在周边地区进行相应的开发,促使 CBD 所需的配套环境和氛围尽快形成。届时待建设时机与项目储备成熟,政府再进行 CBD 核心区的开发就是水到渠成了,一定也可获得高额的土地资金回报。 上叙三种模式中,土地都是城市经营的关键。由此可见,土地是土地资产是城市建设资 金稳定可靠的来源,要建立政府垄断的城市建设用地供应体制,严格控制土地供应总量,实 行非饱和适度供应,合理调控土地和房地产价格。通过调控土地供应总量,控制城市建设总 量和房地产开发总量。 全面推行城市国有土地有偿使用制度, 除法律规定可以继续实行划拨 的用地以外,无论新增建设用地和存量划拨土地,都要通过政府出让、租赁、作价出资或入 股等方式纳入有偿使用轨道,实行以地生财,增加城市财源。大力推行城市国有土地储备制 度和土地使用权招标、拍卖制度,增加政府的土地收益,为城市建设聚集资金。城市土地资 产经营收益应上缴城市政府,列入财政专户管理,主要用于城市基础设施建设和土地开发。